DICAS IMPORTANTES

- Nome e qualificação do locador, locatário e fiador (se houver);
- Descrição e endereço do imóvel locado;
- Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste (lembre-se que qualquer reajuste só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais, acumulados durante o período de locação);
- Forma e local do pagamento;
- Modalidade de garantia apresentada (caução, depósito prévio, fiador ou seguro-fiança);
- Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, IPTU etc.)
- Destinação do imóvel (se será residencial ou comercial);
- Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;
- Termo de vistoria (uma relação em duas vias, descrevendo o estado de conservação do imóvel deverá ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, ficando uma via em posse do inquilino).

- Se for alugar através de uma imobiliária, busque referências da empresa com pessoas que já utilizaram seus serviços ou consulte o cadastro de fornecedores dos órgãos de defesa do consumidor de sua cidade.

- Em caso de negociação direta com o proprietário o ideal é que se elabore um contrato, mesmo que existam vínculos de amizade ou parentesco entre os interessados. O documento serve para oficializar o acordo e resguardar as partes de problemas futuros, decorrentes de uma negociação apenas verbal.

- Localização e Condições Gerais do imóvel são dois itens importantes que devem ser levados em conta na hora de avaliar o preço cobrado pelo aluguel.

- No primeiro caso, observe se a infra-estrutura de serviços do bairro (supermercados, escolas, hospitais, farmácias etc.) é ideal para suprir suas necessidades. O acesso fácil e seguro ao imóvel, com variedade dos meios de transporte disponíveis na região, também deve contar pontos.

- Em relação às condições gerais do imóvel, preste atenção a itens como distribuição de água, energia elétrica, redes de esgoto, características do terreno, facilidade de acesso à garagem, iluminação pública na fachada, entre outros.

- O contrato ideal deve ter linguagem simples, letras em tamanho de fácil leitura e destaque nas cláusulas que limitem os direitos do inquilino. Leia tudo com atenção, especialmente as letras miúdas, adendos e o que constar no verso do documento, por mais enfadonha que seja essa tarefa.
- Se tiver dúvidas, peça ajuda a alguém de confiança ou a um advogado.
- Certifique-se de que tudo o que foi combinado conste no contrato, e de qual será o seu prejuízo caso ele possa ser cancelado a qualquer momento.
- Antes de assinar o Contrato exija o Termo de Vistoria do imóvel. Ao final do aluguel, isso é que vai garantir que o imóvel está sendo devolvido da mesma forma que foi entregue.
- Jamais assine folhas em branco, para não correr o risco de assumir compromissos não acordados.
- Pelo mesmo motivo, após assinar o contrato, risque todos os espaços em branco, inclusive o verso da folha. Assim você evita que essas áreas sejam posteriormente preenchidas com obrigações que você não assumiu.
- Por fim, exija uma cópia do contrato assinado e do recibo de pagamento.

- Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados;
- Utilizar o imóvel para o uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições;
- Informar imediatamente o proprietário sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste;
- Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade, causados durante o período de locação;
- Não modificar a forma interna ou externa sem o consentimento prévio e escrito do proprietário;
- Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água e esgoto, luz, telefone, gás etc.);
- Autorizar visitas e vistorias de terceiros ao imóvel, desde que marcadas;
- Obedecer à convenção e o regulamento interno do condomínio;
- Pagar as despesas ordinárias do condomínio;
- Ao desocupar o imóvel, devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou à administradora.
- É a garantia que o inquilino tem contra uma possível atitude de má-fé do proprietário, que pode continuar a cobrar aluguel sob alegação de que as chaves não foram entregues ou de que houve invasão de terceiros.

- Entregar o imóvel em condições de uso;
- Responder por problemas anteriores à locação;
- Fornecer ao inquilino descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação;
- Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração do contrato etc.) e de administração imobiliária;
- Fornecer recibo discriminado ao inquilino (aluguéis, condomínio, impostos);
- Pagar impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato;
- Mostrar ao inquilino, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas;
- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel, pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas, obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação, indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários ocorridas em data anterior à locação, instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer, despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns e contribuição para fundo de reserva.

A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino uma garantia do cumprimento do contrato. Ele deve optar por apenas um dos quatro tipos existentes, que são:

- Caução - feita através de depósito de bens, como veículos, terreno, casa etc.;
- Depósito prévio - feito em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes. A importância a ser depositada não poderá ser maior do que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao inquilino ao final do contrato, se ele estiver em dia com seus pagamentos;
- Fiador - pessoa que assume as obrigações do inquilino, caso esse deixe de cumpri-las;
- Seguro-fiança - feito por meio de uma companhia seguradora.

No caso de atraso no pagamento do aluguel, o inquilino perderá o desconto oferecido para pagamento pontual, a qual não poderá ser cobrado uma multa superior a 2% ao mês. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.

- Nome, qualificação e endereço das duas partes;
- Descrição e endereço do imóvel;
- Valor total do bem vendido;
- Índice e periodicidade do reajuste;
- Forma e local do pagamento ou forma de financiamento;
- Caso haja, valor pago como sinal;
- Penalidades em caso de atraso de pagamento ou diferenças na metragem;
- Em caso de quaisquer débitos futuros apurados até a data da venda, a responsabilidade é do vendedor;

Localização e condições gerais do imóvel são dois itens importantes que devem ser levados em conta na hora de avaliar o preço cobrado pela venda.

No primeiro caso, observe se a infra-estrutura de serviços do bairro (supermercados, escolas, hospitais, farmácias etc.) é ideal para suprir suas necessidades. O acesso fácil e seguro ao imóvel, com variedade dos meios de transporte disponíveis na região, também deve contar pontos.

Em relação às condições gerais do imóvel, preste atenção a itens como distribuição de água, energia elétrica, redes de esgoto, características do terreno, facilidade de acesso à garagem, iluminação pública na fachada, entre outros.

Após a escolha do imóvel, peça ao corretor uma cópia do contrato, que deve ser minuciosamente estudado, se possível com a ajuda de um advogado ou alguém de sua confiança.

Antes de efetuar a transação, certifique-se de que o imóvel está em condições legais de ser comprado.

No Cartório de Registro de Imóveis, verifique os seguintes itens:

- Registro da escritura pública do imóvel;
- Se o proprietário do imóvel é o único dono ou se há outros proprietários;
- Existência de financiamentos e/ou dívidas, ou quaisquer outros ônus;
- Metragem e fração ideal;
- Caso o imóvel tenha sido hipotecado anteriormente, cheque se o débito foi pago e a baixa da hipoteca autorizada pelo credor hipotecário;
- Certidão negativa de ônus do imóvel em todos os Cartórios de Registro de Imóveis de sua cidade;
- Certidão negativa de ônus em nome do vendedor do imóvel.

ATENÇÃO:

No caso de um registro muito antigo, solicite a emissão de um mais recente no mesmo cartório.
Se o proprietário do imóvel for casado, é imprescindível a assinatura da esposa desde o contrato particular de compra e venda. Caso seja divorciado ou separado, verifique se o divórcio ou a separação estão averbados no registro.

Na hora de comprar um imóvel diretamente das empresas incorporadoras, o consumidor deve proceder da seguinte maneira:

A) Verificar a idoneidade da empresa através de:

- Consulta aos órgãos de defesa do consumidor, para verificar se o nome da incorporadora consta nos cadastros de maus fornecedores;

- Consulta ao SPC ou SERASA, para checar a existência de títulos protestados e de processos judiciais contra a incorporadora; 

- Verificação de outros prédios que a incorporadora já construiu, além de contato com um dos compradores, para informar-se da existência de algum problema com a compra do imóvel;

- Verificação de eventuais pendências judiciais entre a empresa e sua clientela no Fórum de sua cidade.

B) Verificar se a incorporação está regularizada, através do seu número de registro (o que pode ser feito no Cartório de Registro de Imóveis - CRI). Além de registrado, o imóvel deve estar livre e desembaraçado de quaisquer ônus. No CRI, deve-se também verificar se há hipoteca sobre a incorporação.

C) Analisar atentamente o Contrato de Promessa de Compra e Venda do Imóvel, se possível com a orientação de um advogado, antes de assinar qualquer documento ou efetuar qualquer pagamento.

D) Exigir as seguintes cláusulas e requisitos contratuais:

- Determinação contratual do prazo para a entrega da obra, com previsão de penalidade para a incorporadora em caso de descumprimento do prazo;

- Determinação das condições de devolução do dinheiro, nos casos de rescisão do contrato por desistência do comprador, conforme reza o Código de Defesa do Consumidor;

- Vedação expressa à garantia hipotecária, bem como a demais ônus sobre o imóvel adquirido;

- Constituição de comissão de compradores para representá-los junto à incorporadora, para que possam discutir assuntos que envolvam o bom andamento da obra;

- Multa contratual para o caso de atraso no pagamento de, no máximo, 2%, e mora de 6% ao ano. A previsão de cobrança de honorários advocatícios deve vir acompanhada da ressalva de que ocorrerá apenas nos casos em que a cobrança for efetuada judicialmente;

- Garantia, fornecida pela incorporadora, de um memorial descritivo ao comprador, com todas as características do imóvel a ser construído;

- Caso o contrato determine, o comprador deve fornecer como garantia dos pagamentos notas promissórias, contendo no verso a vinculação ao contrato.

E) Após a realização da compra, o consumidor deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis para averbar, à margem do registro da incorporação, o contrato de promessa de compra e venda devidamente assinado pelas partes e por testemunhas.

Salvo disposição em contrário, cabe ao VENDEDOR o pagamento das despesas de corretagem, e ao COMPRADOR o pagamento das despesas de transmissão e certidões.

Após a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel e a obtenção da escritura, providencie a alteração do cadastro do proprietário nas concessionárias de água e esgotos, energia elétrica e gás, e IPTU na prefeitura de sua cidade. A baixa da hipoteca, se houver, deve ser efetuada no cartório imobiliário, após o término do pagamento do imóvel.