Terça-feira, 17 de outubro de 2017
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DICAS IMPORTANTES

Confira algumas dicas muito úteis para quem quer comprar, vender ou alugar imóveis
  • Aluguel - Cláusulas e requisitos obrigatórios do contrato de aluguel

    - Nome e qualificação do locador, locatário e fiador (se houver);
    - Descrição e endereço do imóvel locado;
    - Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste (lembre-se que qualquer reajuste só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais, acumulados durante o período de locação);
    - Forma e local do pagamento;
    - Modalidade de garantia apresentada (caução, depósito prévio, fiador ou seguro-fiança);
    - Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, IPTU etc.)
    - Destinação do imóvel (se será residencial ou comercial);
    - Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;
    - Termo de vistoria (uma relação em duas vias, descrevendo o estado de conservação do imóvel deverá ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, ficando uma via em posse do inquilino).

  • Aluguel - Como Alugar

    - Se for alugar através de uma imobiliária, busque referências da empresa com pessoas que já utilizaram seus serviços ou consulte o cadastro de fornecedores dos órgãos de defesa do consumidor de sua cidade.

     

    - Em caso de negociação direta com o proprietário o ideal é que se elabore um contrato, mesmo que existam vínculos de amizade ou parentesco entre os interessados. O documento serve para oficializar o acordo e resguardar as partes de problemas futuros, decorrentes de uma negociação apenas verbal.

  • Aluguel - Como Avaliar

    - Localização e Condições Gerais do imóvel são dois itens importantes que devem ser levados em conta na hora de avaliar o preço cobrado pelo aluguel.

     

    - No primeiro caso, observe se a infra-estrutura de serviços do bairro (supermercados, escolas, hospitais, farmácias etc.) é ideal para suprir suas necessidades. O acesso fácil e seguro ao imóvel, com variedade dos meios de transporte disponíveis na região, também deve contar pontos.

     

    - Em relação às condições gerais do imóvel, preste atenção a itens como distribuição de água, energia elétrica, redes de esgoto, características do terreno, facilidade de acesso à garagem, iluminação pública na fachada, entre outros.

  • Aluguel - Contrato de Aluguel

    - O contrato ideal deve ter linguagem simples, letras em tamanho de fácil leitura e destaque nas cláusulas que limitem os direitos do inquilino. Leia tudo com atenção, especialmente as letras miúdas, adendos e o que constar no verso do documento, por mais enfadonha que seja essa tarefa.
    - Se tiver dúvidas, peça ajuda a alguém de confiança ou a um advogado.
    - Certifique-se de que tudo o que foi combinado conste no contrato, e de qual será o seu prejuízo caso ele possa ser cancelado a qualquer momento.
    - Antes de assinar o Contrato exija o Termo de Vistoria do imóvel. Ao final do aluguel, isso é que vai garantir que o imóvel está sendo devolvido da mesma forma que foi entregue.
    - Jamais assine folhas em branco, para não correr o risco de assumir compromissos não acordados.
    - Pelo mesmo motivo, após assinar o contrato, risque todos os espaços em branco, inclusive o verso da folha. Assim você evita que essas áreas sejam posteriormente preenchidas com obrigações que você não assumiu.
    - Por fim, exija uma cópia do contrato assinado e do recibo de pagamento.

  • Aluguel - Deveres do inquilino

    - Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados;
    - Utilizar o imóvel para o uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições;
    - Informar imediatamente o proprietário sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste;
    - Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade, causados durante o período de locação;
    - Não modificar a forma interna ou externa sem o consentimento prévio e escrito do proprietário;
    - Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água e esgoto, luz, telefone, gás etc.);
    - Autorizar visitas e vistorias de terceiros ao imóvel, desde que marcadas;
    - Obedecer à convenção e o regulamento interno do condomínio;
    - Pagar as despesas ordinárias do condomínio;
    - Ao desocupar o imóvel, devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou à administradora.
    - É a garantia que o inquilino tem contra uma possível atitude de má-fé do proprietário, que pode continuar a cobrar aluguel sob alegação de que as chaves não foram entregues ou de que houve invasão de terceiros.

  • Aluguel - Deveres do proprietário

    - Entregar o imóvel em condições de uso;
    - Responder por problemas anteriores à locação;
    - Fornecer ao inquilino descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação;
    - Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração do contrato etc.) e de administração imobiliária;
    - Fornecer recibo discriminado ao inquilino (aluguéis, condomínio, impostos);
    - Pagar impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato;
    - Mostrar ao inquilino, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas;
    - Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel, pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas, obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação, indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários ocorridas em data anterior à locação, instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer, despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns e contribuição para fundo de reserva.

  • Aluguel - Garantias

    A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino uma garantia do cumprimento do contrato. Ele deve optar por apenas um dos quatro tipos existentes, que são:

     

    - Caução - feita através de depósito de bens, como veículos, terreno, casa etc.;
    - Depósito prévio - feito em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes. A importância a ser depositada não poderá ser maior do que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao inquilino ao final do contrato, se ele estiver em dia com seus pagamentos;
    - Fiador - pessoa que assume as obrigações do inquilino, caso esse deixe de cumpri-las;
    - Seguro-fiança - feito por meio de uma companhia seguradora.

     

    No caso de atraso no pagamento do aluguel, o inquilino perderá o desconto oferecido para pagamento pontual, a qual não poderá ser cobrado uma multa superior a 2% ao mês. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.

  • Compra - Cláusulas e requisitos contratuais que devem ser exigidos pelo consumidor

    - Nome, qualificação e endereço das duas partes;
    - Descrição e endereço do imóvel;
    - Valor total do bem vendido;
    - Índice e periodicidade do reajuste;
    - Forma e local do pagamento ou forma de financiamento;
    - Caso haja, valor pago como sinal;
    - Penalidades em caso de atraso de pagamento ou diferenças na metragem;
    - Em caso de quaisquer débitos futuros apurados até a data da venda, a responsabilidade é do vendedor;

  • Compra - Como avaliar sua Escolha

    Localização e condições gerais do imóvel são dois itens importantes que devem ser levados em conta na hora de avaliar o preço cobrado pela venda.

    No primeiro caso, observe se a infra-estrutura de serviços do bairro (supermercados, escolas, hospitais, farmácias etc.) é ideal para suprir suas necessidades. O acesso fácil e seguro ao imóvel, com variedade dos meios de transporte disponíveis na região, também deve contar pontos.

    Em relação às condições gerais do imóvel, preste atenção a itens como distribuição de água, energia elétrica, redes de esgoto, características do terreno, facilidade de acesso à garagem, iluminação pública na fachada, entre outros.

  • Compra - Como Comprar

    Após a escolha do imóvel, peça ao corretor uma cópia do contrato, que deve ser minuciosamente estudado, se possível com a ajuda de um advogado ou alguém de sua confiança.

    Antes de efetuar a transação, certifique-se de que o imóvel está em condições legais de ser comprado.

     

    No Cartório de Registro de Imóveis, verifique os seguintes itens:

     

    - Registro da escritura pública do imóvel;
    - Se o proprietário do imóvel é o único dono ou se há outros proprietários;
    - Existência de financiamentos e/ou dívidas, ou quaisquer outros ônus;
    - Metragem e fração ideal;
    - Caso o imóvel tenha sido hipotecado anteriormente, cheque se o débito foi pago e a baixa da hipoteca autorizada pelo credor hipotecário;
    - Certidão negativa de ônus do imóvel em todos os Cartórios de Registro de Imóveis de sua cidade;
    - Certidão negativa de ônus em nome do vendedor do imóvel.

     

    ATENÇÃO:

    No caso de um registro muito antigo, solicite a emissão de um mais recente no mesmo cartório.
    Se o proprietário do imóvel for casado, é imprescindível a assinatura da esposa desde o contrato particular de compra e venda. Caso seja divorciado ou separado, verifique se o divórcio ou a separação estão averbados no registro.

  • Compra - Compra de imóveis em construção ou na planta

    Na hora de comprar um imóvel diretamente das empresas incorporadoras, o consumidor deve proceder da seguinte maneira:

    A) Verificar a idoneidade da empresa através de:

    - Consulta aos órgãos de defesa do consumidor, para verificar se o nome da incorporadora consta nos cadastros de maus fornecedores;

    - Consulta ao SPC ou SERASA, para checar a existência de títulos protestados e de processos judiciais contra a incorporadora; 

    Verificação de outros prédios que a incorporadora já construiu, além de contato com um dos compradores, para informar-se da existência de algum problema com a compra do imóvel;

    - Verificação de eventuais pendências judiciais entre a empresa e sua clientela no Fórum de sua cidade.

     

    B) Verificar se a incorporação está regularizada, através do seu número de registro (o que pode ser feito no Cartório de Registro de Imóveis - CRI). Além de registrado, o imóvel deve estar livre e desembaraçado de quaisquer ônus. No CRI, deve-se também verificar se há hipoteca sobre a incorporação.

    C) Analisar atentamente o Contrato de Promessa de Compra e Venda do Imóvel, se possível com a orientação de um advogado, antes de assinar qualquer documento ou efetuar qualquer pagamento.

    D) Exigir as seguintes cláusulas e requisitos contratuais:

    - Determinação contratual do prazo para a entrega da obra, com previsão de penalidade para a incorporadora em caso de descumprimento do prazo;

    - Determinação das condições de devolução do dinheiro, nos casos de rescisão do contrato por desistência do comprador, conforme reza o Código de Defesa do Consumidor;

    - Vedação expressa à garantia hipotecária, bem como a demais ônus sobre o imóvel adquirido;

    - Constituição de comissão de compradores para representá-los junto à incorporadora, para que possam discutir assuntos que envolvam o bom andamento da obra;

    - Multa contratual para o caso de atraso no pagamento de, no máximo, 2%, e mora de 6% ao ano. A previsão de cobrança de honorários advocatícios deve vir acompanhada da ressalva de que ocorrerá apenas nos casos em que a cobrança for efetuada judicialmente;

    - Garantia, fornecida pela incorporadora, de um memorial descritivo ao comprador, com todas as características do imóvel a ser construído;

    - Caso o contrato determine, o comprador deve fornecer como garantia dos pagamentos notas promissórias, contendo no verso a vinculação ao contrato.

     

    E) Após a realização da compra, o consumidor deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis para averbar, à margem do registro da incorporação, o contrato de promessa de compra e venda devidamente assinado pelas partes e por testemunhas.

  • Compra - Despesas na compra do imóvel e alteração de cadastro

    Salvo disposição em contrário, cabe ao VENDEDOR o pagamento das despesas de corretagem, e ao COMPRADOR o pagamento das despesas de transmissão e certidões.

    Após a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel e a obtenção da escritura, providencie a alteração do cadastro do proprietário nas concessionárias de água e esgotos, energia elétrica e gás, e IPTU na prefeitura de sua cidade. A baixa da hipoteca, se houver, deve ser efetuada no cartório imobiliário, após o término do pagamento do imóvel.

 

 

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