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Avanço no setor de imóveis

Os empréstimos habitacionais lastreados na captação das cadernetas de poupança cresceram mais de 500% nos últimos cinco anos e nada indica que este impulso esteja esgotado. Ao contrário, tanto as instituições responsáveis pela oferta de crédito como as construtoras e os incorporadores prevêem que a relação entre o volume anual de financiamentos e o Produto Interno Bruto (PIB), hoje pouco superior a 2%, tenderá a se multiplicar até o início da próxima década, a exemplo do que ocorreu nos países que modernizaram seus sistemas imobiliários.

Em março, como mostrou reportagem de Márcia de Chiara no Estado (2/5), as operações realizadas pelos agentes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com base na captação via cadernetas, atingiram R$ 1,32 bilhão, um recorde histórico. Nos últimos 12 meses, os empréstimos atingiram R$ 10,68 bilhões, mais de 90% superiores aos dos 12 meses anteriores. Este crescimento é muito superior ao do crédito em geral, cuja oferta aumentou 21% nos últimos 12 meses, segundo o Banco Central. E o número de imóveis financiados pelo SBPE entre abril de 2006 e março de 2007 chegou a 128,2 mil, contra apenas 69,5 mil, em março de 2006.

Apesar desse crescimento, ainda existe um déficit habitacional estimado em 8 milhões de moradias, concentrado principalmente na faixa de renda de até três salários mínimos, e o instrumento funda mental para reduzi-lo é o crédito de longo prazo.

O ambiente favorável à recuperação dos empréstimos habitacionais se deve aos avanços macroeconômicos, em especial, à queda dos juros, mas também ao aumento da segurança jurídica dos contratos, que reduziu o risco das instituições financeiras. Com menor risco, estas passaram a disputar o mercado, mas o potencial de crescimento depende da criação de um forte mercado secundário de recebíveis imobiliários - títulos garantidos por imóveis. E, naturalmente, da desburocratização dos financiamentos, pois chega em média a mais de três meses o prazo entre o pagamento do sinal e a contratação do crédito para compra de um imóvel.

As bases para a dinamização do mercado secundário estão na legislação que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). A Lei n° 9.514, de 1997, instituiu a alienação fiduciária de bem imóvel, como alternativa ágil à hipoteca, cuja execução judicial demanda vários anos. Além disso, a lei criou os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Hoje, a maioria das operações de crédito imobiliário já é feita com alienação fiduciária. O efeito prático da adoção dessa garantia já aparece nas estatísticas sobre a inadimplência. Nos financiamentos contratados a partir de julho de 1998,

os atrasos superiores a três meses atingem 5,5% das operações, contra a média de 22% no total das operações do SBPE.

Os juros estão em queda. Operações realizadas com juros fixos de 14% a 20% ao ano, em 2006, hoje custam entre 12% e 14% ao ano. E, devido ao prazo muito longo, estas operações estimulam a permanência dos financiados como çorrentistas, aos quais as instituições financeiras podem prestar mais serviços - e, naturalmente, lucrar com eles.

O mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários, criado há quase dez anos, pouco se desenvolveu. Não há recebíveis - prestações devidas pelos mutuários aos bancos quando tomam um crédito imobiliário - a securitizar. Em vez de vender os recebíveis às companhias de securitizaçâo, os bancos preferem mantê-los em carteira porque são obrigados a aplicar 65% da captação via cadernetas em financiamentos imobiliários. Esta regra se justificava quando o mercado era incipiente e os bancos evitavam os riscos do financiamento à moradia. Hoje, o anacrônico \"direcionamento\" do crédito limita a oferta de recebíveis.

Sem a emissão maciça desses papéis atrativos para investidores institucionais, como fundos de pensão e seguradoras, é mais difícil atrair recursos maciços para o mercado de imóveis, uma vez que a captação das cadernetas não basta para assegurar o ritmo atual de recuperação do crédito imobiliário.