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Mercado de crédito imobiliário espera aquecimento com as novas regras para o setor

*Adriana Teixeira e Luís Fernando Guerrero

O crédito no Brasil acaba de ganhar um novo impulso. Sancionado no último dia 31 de outubro, o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023) abre outra frente para a concessão de crédito e novos instrumentos jurídicos. A curto prazo, a mudança deve aumentar a competitividade no mercado de crédito, diminuir o risco para os bancos e reduzir juros.

Sem perda de direitos pelo devedor, a medida busca aumentar a segurança jurídica e trazer confiança aos credores, o que pode contribuir para uma redução das taxas de juros praticadas pelas instituições financeiras. O Relatório de Economia Bancária do Banco Central de 2022 demonstra que o fator “inadimplência” é responsável por quase 30% da decomposição do spread do Indicador de Custo do Crédito.

Entre os benefícios da nova lei, temos uma repaginada nas regras e condições para a realização de hipoteca e excussão para quitação de dívidas. Mesmo com alguns vetos, como o trecho que previa a retomada de veículos sem autorização judicial, estamos diante de significativo avanço nas relações de crédito. E isso é muito bom.

Entendemos o movimento como um avanço importante para o sistema financeiro do país. O ambiente macroeconômico vem se redesenhando, seja pela digitalização e avanço tecnológico, seja pelo melhor controle da inflação e pelas demandas que o mercado global já apresenta, maior segurança jurídica. Calibrar o sistema regulatório no segmento do crédito imobiliário era mais que necessário: como dito acima, o aumento da segurança e da transparência melhoram o ambiente de negócios, favorecem o aquecimento do consumo, ampliando crédito e desburocratizando processos – cenário que estimula a queda nos juros e incentiva a tomada de crédito. 

Até então, a alienação fiduciária vigente no país não permitia que o mesmo imóvel fosse dado como garantia mais de uma vez. Com a mudança, a concessão de crédito tem alternativas, podemos aprimorar a avaliação de riscos e abrir novo horizonte, especialmente na alienação fiduciária, que passa a permitir o uso de um imóvel para mais de uma garantia e com respaldo jurídico. A consequência deve ser o destrave de valores que podem aquecer a economia. Segundo alguns especialistas, o Brasil oferece potencial para triplicar o saldo de financiamentos e empréstimos com garantia imobiliária disponíveis no mercado. A lei recém aprovada também permite a escolha de outra instituição desde que ela integre o mesmo sistema de crédito cooperativo da instituição credora da operação original. 

Outro ponto de destaque é a regulamentação da figura do agente de garantia, que embora já amplamente utilizado, agora possui previsão legal e atuação delineada. Se, até então, sua atuação era assegurada apenas contratualmente, agora seu papel é reconhecido e aceito legalmente, principalmente diante dos agentes públicos. 

Estímulo ao crédito responsável

A atual regulamentação requer maior responsabilidade de todos e, claro, cuidados redobrados quanto às possibilidades de um superendividamento, mas abre novas perspectivas para os praticantes do crédito saudável. No Brasil, o sucesso de recuperação de garantias é uma das mais baixas do mundo, sendo de apenas 15,8%, enquanto no Reino Unido, Coreia do Sul e Alemanha, por exemplo, esse índice chega, respectivamente, a 88,6%, 84,5% e 84,4%. O sistema atual ainda apresenta muitos entraves na hora de se negociar junto ao devedor. Espera-se, também, que o Marco traga maior agilidade ao processo de recuperação, que hoje costuma passar de quatro anos e com custos significativos. Como consequência, isso poderá gerar melhores taxas de juros, redução no custo do crédito, melhores condições para o seguro-garantia (que agora passa a ser um título executivo extrajudicial) e agilidade aos meios de aprovação. Ou seja, todo o sistema transacional assume mais segurança e dinamismo o que, tomando o mercado de crédito como um todo, também beneficia o tomador.

*Adriana Teixeira é graduada em Ciências Econômicas e Direito pela PUC-SP e membro  honorária do IFL-SP.
*Luís Fernando Guerrero é advogado especializado em Solução de Conflitos, professor no IBMEC  e PhD em  Solução de Conflitos pela USP (Universidade de São Paulo).