A NBR 15.575 passa a determinar não só os parâmetros de desempenho das edificações habitacionais de até cinco pavimentos como também a responsabilizar incorporadores e construtores com relação à ocorrência de patologias e erros na obra. Dessa forma, o cuidado ao projetar e construir deve ser mais rigoroso. Esse foi um dos assuntos mais comentados no seminário "Patologias na Construção - Como Prevenir, Detectar e Reduzir Gastos com Reparos", realizado pela Editora PINI no dia 8 de junho, em São Paulo.

Para Ercio Thomaz, pesquisador do IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas) e um dos palestrantes do evento, a Norma de Desempenho incentiva medidas preventivas na concepção e construção dos edifícios, o que diminui patologias. "A normativa passa a ser uma arma importante para os consumidores. Cabe ao incorporador identificar os riscos e oferecer produtos seguros para a população", comenta.  "O construtor só não será responsabilizado quando houver culpa exclusiva do comprador, nos casos de defeito como definido na seção II do Código do Consumidor", complementa o engenheiro Paulo Grandiski, consultor das Câmaras Técnicas do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo). 

As patologias mais freqüentes, segundo os participantes do evento, são as infiltrações em lajes, telhados, caixas d''água e fachadas, vazamento de sistemas hidráulicos, fissuras em alvenarias, mau funcionamento de elevadores e ocorrência exagerada de fungos em pinturas.

O desplacamento de revestimentos argamassados e cerâmicos também é um problema típico das edificações. "Fachada é a etapa crítica da construção. Se a obra atrasa, os empreiteiros tendem a ganhar tempo nessa fase. Então, se não tiver um sistema comprovado, cria-se um problema no edifício", afirma o pesquisador do IPT Gilberto Cavani. Na opinião do engenheiro, dois pontos são essenciais para um revestimento cerâmico durável: conseguir uma aderência da argamassa adequada, que deve ter substrato rugoso e não demasiadamente absorvente, e adquirir uma placa cerâmica com dureza mor e expansão por umidade de acordo com a sua necessidade. "O interessante para as construtoras também é fazer um planejamento da fachada. Assim, é possível modificar procedimentos e melhorar o revestimento em caso de patologias"

Na prática

Aprender com aquilo que foi feito e discutir possíveis problemas em equipe é uma das principais dicas do engenheiro Luiz Henrique Ceotto, diretor de Design & Construction da Tishman Speyer. "O sucesso americano de engenharia é baseado em um tripé: procedimentos simples, disciplina e "lessons lernead", que são as lições aprendidas no final de cada etapa da obra", diz.

Ceotto elencou durante o evento algumas recomendações para melhorar o desempenho dos edifícios em cada etapa construtiva. Veja abaixo:

Concepção
- Definição de premissas de projeto mais voltadas a fase de uso do empreendimento;
- Fixação de metas de custo factíveis;
- Fixação de custos de assistência técnica compatíveis;
 
Projeto
- Desenvolvimento de diretrizes de projetos;
- Elaboração de "Briefing" e "Check-list" para cada projeto;
- Etapas com validações finais
- Coordenação de projeto nas mãos do arquiteto (evitar pulverização de responsabilidades);
- Fixação dos critérios de desempenho para cada sistema;
- Acompanhamento dos custos das decisões de projeto;
- Escolha do processo construtivo compatível com o desempenho;
- Atenção com impacto das mudanças climáticas;
 
Construção
- Desenvolvimento de Plano de Qualidade do Empreendimento com a definição do como será executada cada etapa, das condições de início da etapa e interferência com as demais fases, e dos procedimentos de recebimento, verificações e testes de cada material, componente e sistema;
- Atenção especial nas interfaces com os diversos sistemas;
- Controle da qualidade intenso e feito por pessoas que realmente entendem do assunto;
- Rastreabilidade dos problemas de projetos e as conseqüentes decisões de modificações;
- Procedimento de comissionamento dos sistemas prediais;

Uso
- Se ater ao "envelope de uso" previsto no projeto;
- Manual de uso do edifício completo e bem fundamentado;
- Pesquisa pós-ocupação;
- Gerenciamento predial profissional;
- Assistência técnica ágil;
 
Manutenção
- Plano de manutenção abrangente e detalhado;
- Entrega do edifício com todos os contratos de manutenção efetivos;
- Registro detalhado de mau funcionamento;
- Relacionamento formal com a construtora/incorporadora.