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Valor do financiamento imobiliário sobe 20%; veja simulações

Quem financiou um imóvel com valor de meados de 2020 pode ter economizado algumas centenas de milhares de reais em juros. Naquele ano, a taxa básica de juros da economia, a Selic, estava na mínima histórica de 2% ao ano, o que jogou o custo efetivo total (CET) dos financiamentos imobiliários para uma média de 7% ao ano.

O CET reúne todas as taxas que serão pagas pelo comprador, como os juros, despesas administrativas do banco e tributos, determinando o valor da parcela. De lá para cá, entretanto, a Selic subiu para os atuais 13,25% ao ano, em uma tentativa do Banco Central de conter o avanço da inflação – o maior patamar desde janeiro de 2017.

A mudança na taxa básica elevou os custos totais dos financiamentos, que agora cobram em média 9,8% ao ano dos contratantes. Para um imóvel de R$ 250 mil, esse aumento de 2,8 pontos porcentuais na CET significa uma diferença de R$ 68 mil em juros.

Já para imóveis de R$ 500 mil e R$ 1 milhão, o pagamento adicional é de R$ 137 mil e R$ 300 mil, respectivamente. Hoje, o cliente estará pagando cerca de 20% a mais pelo sonho da casa própria do que em meados de 2020. As projeções são de Carlos Castro, planejador financeiro CFP®️ pela Associação Brasileira de Planejamento Financeiro (Planejar).

De acordo com Castro, o custo efetivo total dos financiamentos poderia estar ainda maior. “A CET não subiu mais por um fator de mercado. A taxa deveria estar maior e só não está por conta da concorrência entre bancos, principalmente com a chegada das fintechs, que começaram a praticar juros mais baixos”, afirma.

O especialista também explica que, por ter mais componentes dentro do custo efetivo total, essa taxa não se movimenta na mesma proporção que a Selic, apesar de ser norteada por ela. O risco de inadimplência, por exemplo, é um dos fatores que fazem parte da formação do juro do financiamento imobiliário.

“A Selic é a base para a determinação da taxa de juros da economia como um todo e do crédito, em particular. Logo, os juros do financiamento imobiliário são afetados pela taxa, mas não de forma proporcional ou imediata”, diz o planejador financeiro.

Para Castro, o momento atual, de juros nas alturas, é desfavorável para financiar imóveis. O mais indicado seria esperar a Selic iniciar uma trajetória mais intensa de queda. Segundo o Boletim Focus do dia 29 de abril de 2022 (o mais recente disponível), a expectativa é de que a taxa comece a arrefecer a partir de 2024.

“Com a Selic caindo, o financiamento ficará mais barato. Além disso, o interessado poderia aproveitar esses dois anos para aumentar o valor de reserva”, diz Castro. “Se a pessoa não tem urgência na compra, a recomendação é deixar o juro trabalhar a favor da reserva, isto é, aplicar o valor na renda fixa para daqui a dois anos ter um montante maior de entrada.”

Essa também é a visão de Carol Stange, educadora em finanças pessoais. “É um momento ruim para financiamentos, ainda mais de longo prazo”, diz a especialista. “O aumento da taxa de juros significa uma prática contracionista do governo. Ou seja, o governo quer diminuir o consumo e com isso encarece todos os financiamentos e contratos em geral. Fica mais caro para o consumidor final comprar ‘coisas’, ainda mais financiadas”, afirma.

Segundo especialistas, uma boa opção para aplicar o dinheiro da entrada do imóvel é o Tesouro Selic. O título público é bastante conservador, possui liquidez diária e paga a variação dos juros no período.

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