A maioria dos brasileiros sonha em um dia poder comprar a casa própria, mas nem todo mundo possui recursos para fazer a compra à vista, e recorre ao sistema financeiro. De acordo com especialistas do mercado imobiliário, o momento é propício para o financiamento deste sonho, já que existe uma ampla oferta de crédito por parte dos bancos públicos e privados, que apostam em 2007 como um ano de grande expansão nesse segmento.
\"Vivemos um excelente período para que os brasileiros realizem o sonho da casa própria. Os investimentos dos bancos e os recursos da caderneta de poupança e do FGTS estão batendo recordes, disponibilizando cada vez mais crédito para financiamentos\", diz o superintendente da Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), José Pereira Gonçalves, lembrando que a concessão de crédito imobiliário encerrou o mês de maio em
R$ 1,438 bilhão, valor 68% maior do que o registrado no mesmo período de 2006, permitindo a construção e aquisição de 16,2 mil imóveis.
Segundo Gonçalves, o primeiro passo para quem quer fazer um financiamento é realizar uma pesquisa nos sites de vários bancos, que oferecem simulações e explicam em quais categorias de financiamento cada pessoa se encaixa. Isso pode influenciar o valor máximo do imóvel a ser financiado e também a taxa de juros a ser paga. Também é importante saber quanto a pessoa possui para dar de entrada no imóvel (dinheiro poupado mais recursos do FGTS, se for o caso).
\"É bom lembrar que o valor da prestação não pode ultrapassar 30% da renda mensal da família, e que, além disso, na maioria das vezes, os financiamentos estão limitados a até 80% do valor do imóvel\", esclarece.
Formas - Existem três tipos de financiamentos oferecidos às pessoas que desejam obter crédito imobiliário: O Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e a Carteira Hipotecária. Cada um leva em consideração o valor do imóvel, a renda do cliente e outras particularidades. Nos três, o limite de rolagem da dívida é de até 30 anos, e de comprometimento mensal de até 30% da renda familiar.
O SFH é o mais comum dentre as modalidades de crédito imobiliário. Ele tem recursos do Fundo de Garantia (FGTS) e da caderneta de poupança, e de acordo com José Pereira Gonçalves, da Abecip, atende a todas as classes - baixa, média e alta - , dependendo apenas da renda do cliente.
\"O financiamento mais procurado é o SFH, principalmente porque oferece possibilidades para todas as classes\", explicou Gonçalves.
O SFH financia até R$ 245 mil sobre imóveis com valor até R$ 350 mil. Dentro desse limite, pode ser financiado até 100% do imóvel. Os juros são fixados em 12% ao ano mais a variação da Taxa Referencial (TR). Porém, fica a critério de cada banco escolher se irá cobrar menos pelo serviço.
Como os valores do SFH são proveniente dos recursos do FGTS e da Poupança existem dois subsistemas de empréstimos: a carta FGTS e o Sistema Brasileiro de de Poupança e Empréstimo.
A Carta do FGTS oferece as menores taxas do mercado que variam de 6% a 10,16% ao ano (+TR) na compra do imóvel novo. Os percentuais incluem as taxas de juros mais a remuneração cobrada pela Caixa na operação. Mas esse tipo de financiamento só pode ser feito para famílias com renda mensal de até R$ 4,9 mil. Além disso, o valor do imóvel não pode superar R$ 80 mil (nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio e Brasília) ou R$ 72 mil (demais regiões do País).
De acordo com a gerente nacional de crédito imobiliário da Caixa, Mara Lúcia Sotério, cerca de 90% dos financiamentos com a Carta FGTS são destinados a famílias com renda de até cinco salários mínimos (R$ 1,9 mil). E é justamente essa faixa de renda que responde por mais de 95% do déficit habitacional.
\"Há uma carga de subsídios nessas operações. Sem isso, as famílias de renda mais baixa não teriam acesso ao financiamento imobiliário\", diz Mara Lúcia.
Para as famílias com renda superior a R$ 4,9 mil, ou para aqueles que querem comprar um imóvel com valor superior ao fixado pelo programa de FGTS, existem os financiamentos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Ele atende todas as famílias, independentemente da faixa de renda, para imóveis de até R$ 350 mil. Segundo o superintendente da Abecip, essa modalidade também oferece taxas boas para o consumidor. Para imóveis com valor até
R$ 150 mil, é possível encontrar juros abaixo de 10% ao ano. Para outros valores, as taxas ficam próximas de 12% ao ano.
É possível escolher financiamentos que começam com taxas menores e que sobem após um determinado prazo; taxas mais altas no começo e que caem; ou taxas fixas. Além disso, há também o financiamento com prestações fixas.
\"O mercado tem hoje bastante oferta de recursos. Tem crédito para todo gosto\", diz Gonçalves.
Além de financiar a compra de imóveis novos, também existem linhas de crédito especiais para construção e reforma.
Carteira hipotecária e SFI são opções
Segundo as regras do Banco Central, na Carteira Hipotecária a negociação é livre entre o banco e a pessoa. Não há limite de juros, que são fixados de acordo com o mercado, e atualmente giram em torno dos 16% ao ano. Além da poupança, o banco utiliza recursos de outros investimentos bancários. Na prática, a carteira hipotecária se assemelha bastante ao SFH, mas por não precisar obedecer regras prefixadas em lei, acaba facilitando a compra do imóvel, atendendo melhor as classes média e alta. É possível a utilização do FGTS para dar entrada no imóvel, mas é necessário respeitar o teto do SFH de R$ 245 mil, neste caso, no entanto, os recursos do fundo não podem ser utilizados para quitar as prestações.
Uma outra modalidade bastante utilizada pelos brasileiros é o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Sua diferença básica em relação às outras modalidades é que o dinheiro não vem mais do FGTS ou da caderneta de poupança, e sim de empresas nacionais e estrangeiras no mercado. O contrato, por isso, prevê alienação fiduciária, ou seja, as pessoas só tornam-se proprietárias definitivas do imóvel ao pagarem a última prestação. No SFI as prestações não podem ser amortizadas com recursos do FGTS.
Juros - Na hora de contratar o empréstimo, é preciso escolher também a forma de amortização: sistemas SAC, Sacre ou Tabela Price. Segundo o vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac), Miguel de Oliveira, a Tabela Price pode encarecer o preço final do imóvel em até 10%.
\"No sistema Price você amortiza menos a dívida, o que faz com que o valor final seja maior. No SAC (bancos privados) ou Sacre (Caixa), o valor das parcelas cai de acordo com o tempo, pois a dívida vai sendo amortizada desde o início. Na Tabela Price, as prestações são fixas\", alerta Oliveira.
Ele também recomenda que, quem puder esperar, aguarde mais um pouco para fazer um financiamento, pois as taxas de juros devem continuar em queda pelos próximos meses.
Contrário - O economista Cláudio Fonseca diz que financiar um imóvel em prazos longos não é um bom negócio. Ele sugere que o comprador economize dinheiro para comprar o bem à vista.
\"Comprar imóvel financiado é, com certeza, perder dinheiro. Com as taxas de juros cobradas em prazos tão longos, o cliente no final acaba pagando duas vezes pelo mesmo bem\", explica.
Taxas de empréstimos
Para quem pretende comprar imóvel financiado e tenta encaixar as prestações da casa própria na sua renda mensal existem opções interessantes no mercado. Recentemente, o Bradesco anunciou um corte nos juros de seu plano de financiamento com prestações fixas. A taxa caiu de 14% ao ano para 12,5% ao ano para imóveis de até R$ 350 mil em até 20 anos, ficando próximo das taxas dos planos pós-fixados.
O HSBC financia imóveis por 10 anos a partir de R$ 200 mil, com taxa prefixada de 12,68% ao ano. Já no plano pós-fixado, o juro anual é de 8% mais TR, nos primeiros 3 anos, depois de 10,47% ao ano mais TR, para imóveis de até R$ 100 mil.
No Unibanco, no plano de prestações fixas, o juro é de 14% ao ano, para imóveis de até R$ 350 mil. No financiamento pela TR para imóveis de até R$ 100 mil , a taxa anual fica em 8%, nos primeiros 36 meses, subindo para 12% mais TR, no restante do prazo.
No Santander, os juros prefixados são de 14% para imóveis de até R$ 800 mil, com prazo de financiamento de até 20 anos. Nos planos com reajuste pela TR para imóveis de até R$ 120 mil, o juro é de 7,95% ao ano, nos primeiros 36 meses, subindo para 12% mais TR, no restante do prazo.
Na Caixa Econômica Federal, no plano de 15 anos com juro prefixado, pode-se financiar imóveis de até R$ 130 mil com juros de 12,2%, de até R$ 350 mil com taxa anual de 13,5% e para unidades de valores superiores, o juro será de 13,62%. No plano corrigido pela TR, os juros são de 9,6% mais TR para imóveis de até R$130 mil. Se o valor for até R$ 350 mil, a taxa anual é de 11,4% mais TR.
O Banco do Brasil acabou de entrar nesse mercado. Inicialmente, a instituição financiará em até 15 anos pelo SFH e carteira hipotecária com juros de 10,49% e 12%, mais TR, respectivamente.
\"Vivemos um excelente período para que os brasileiros realizem o sonho da casa própria. Os investimentos dos bancos e os recursos da caderneta de poupança e do FGTS estão batendo recordes, disponibilizando cada vez mais crédito para financiamentos\", diz o superintendente da Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), José Pereira Gonçalves, lembrando que a concessão de crédito imobiliário encerrou o mês de maio em
R$ 1,438 bilhão, valor 68% maior do que o registrado no mesmo período de 2006, permitindo a construção e aquisição de 16,2 mil imóveis.
Segundo Gonçalves, o primeiro passo para quem quer fazer um financiamento é realizar uma pesquisa nos sites de vários bancos, que oferecem simulações e explicam em quais categorias de financiamento cada pessoa se encaixa. Isso pode influenciar o valor máximo do imóvel a ser financiado e também a taxa de juros a ser paga. Também é importante saber quanto a pessoa possui para dar de entrada no imóvel (dinheiro poupado mais recursos do FGTS, se for o caso).
\"É bom lembrar que o valor da prestação não pode ultrapassar 30% da renda mensal da família, e que, além disso, na maioria das vezes, os financiamentos estão limitados a até 80% do valor do imóvel\", esclarece.
Formas - Existem três tipos de financiamentos oferecidos às pessoas que desejam obter crédito imobiliário: O Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e a Carteira Hipotecária. Cada um leva em consideração o valor do imóvel, a renda do cliente e outras particularidades. Nos três, o limite de rolagem da dívida é de até 30 anos, e de comprometimento mensal de até 30% da renda familiar.
O SFH é o mais comum dentre as modalidades de crédito imobiliário. Ele tem recursos do Fundo de Garantia (FGTS) e da caderneta de poupança, e de acordo com José Pereira Gonçalves, da Abecip, atende a todas as classes - baixa, média e alta - , dependendo apenas da renda do cliente.
\"O financiamento mais procurado é o SFH, principalmente porque oferece possibilidades para todas as classes\", explicou Gonçalves.
O SFH financia até R$ 245 mil sobre imóveis com valor até R$ 350 mil. Dentro desse limite, pode ser financiado até 100% do imóvel. Os juros são fixados em 12% ao ano mais a variação da Taxa Referencial (TR). Porém, fica a critério de cada banco escolher se irá cobrar menos pelo serviço.
Como os valores do SFH são proveniente dos recursos do FGTS e da Poupança existem dois subsistemas de empréstimos: a carta FGTS e o Sistema Brasileiro de de Poupança e Empréstimo.
A Carta do FGTS oferece as menores taxas do mercado que variam de 6% a 10,16% ao ano (+TR) na compra do imóvel novo. Os percentuais incluem as taxas de juros mais a remuneração cobrada pela Caixa na operação. Mas esse tipo de financiamento só pode ser feito para famílias com renda mensal de até R$ 4,9 mil. Além disso, o valor do imóvel não pode superar R$ 80 mil (nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio e Brasília) ou R$ 72 mil (demais regiões do País).
De acordo com a gerente nacional de crédito imobiliário da Caixa, Mara Lúcia Sotério, cerca de 90% dos financiamentos com a Carta FGTS são destinados a famílias com renda de até cinco salários mínimos (R$ 1,9 mil). E é justamente essa faixa de renda que responde por mais de 95% do déficit habitacional.
\"Há uma carga de subsídios nessas operações. Sem isso, as famílias de renda mais baixa não teriam acesso ao financiamento imobiliário\", diz Mara Lúcia.
Para as famílias com renda superior a R$ 4,9 mil, ou para aqueles que querem comprar um imóvel com valor superior ao fixado pelo programa de FGTS, existem os financiamentos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Ele atende todas as famílias, independentemente da faixa de renda, para imóveis de até R$ 350 mil. Segundo o superintendente da Abecip, essa modalidade também oferece taxas boas para o consumidor. Para imóveis com valor até
R$ 150 mil, é possível encontrar juros abaixo de 10% ao ano. Para outros valores, as taxas ficam próximas de 12% ao ano.
É possível escolher financiamentos que começam com taxas menores e que sobem após um determinado prazo; taxas mais altas no começo e que caem; ou taxas fixas. Além disso, há também o financiamento com prestações fixas.
\"O mercado tem hoje bastante oferta de recursos. Tem crédito para todo gosto\", diz Gonçalves.
Além de financiar a compra de imóveis novos, também existem linhas de crédito especiais para construção e reforma.
Carteira hipotecária e SFI são opções
Segundo as regras do Banco Central, na Carteira Hipotecária a negociação é livre entre o banco e a pessoa. Não há limite de juros, que são fixados de acordo com o mercado, e atualmente giram em torno dos 16% ao ano. Além da poupança, o banco utiliza recursos de outros investimentos bancários. Na prática, a carteira hipotecária se assemelha bastante ao SFH, mas por não precisar obedecer regras prefixadas em lei, acaba facilitando a compra do imóvel, atendendo melhor as classes média e alta. É possível a utilização do FGTS para dar entrada no imóvel, mas é necessário respeitar o teto do SFH de R$ 245 mil, neste caso, no entanto, os recursos do fundo não podem ser utilizados para quitar as prestações.
Uma outra modalidade bastante utilizada pelos brasileiros é o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Sua diferença básica em relação às outras modalidades é que o dinheiro não vem mais do FGTS ou da caderneta de poupança, e sim de empresas nacionais e estrangeiras no mercado. O contrato, por isso, prevê alienação fiduciária, ou seja, as pessoas só tornam-se proprietárias definitivas do imóvel ao pagarem a última prestação. No SFI as prestações não podem ser amortizadas com recursos do FGTS.
Juros - Na hora de contratar o empréstimo, é preciso escolher também a forma de amortização: sistemas SAC, Sacre ou Tabela Price. Segundo o vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac), Miguel de Oliveira, a Tabela Price pode encarecer o preço final do imóvel em até 10%.
\"No sistema Price você amortiza menos a dívida, o que faz com que o valor final seja maior. No SAC (bancos privados) ou Sacre (Caixa), o valor das parcelas cai de acordo com o tempo, pois a dívida vai sendo amortizada desde o início. Na Tabela Price, as prestações são fixas\", alerta Oliveira.
Ele também recomenda que, quem puder esperar, aguarde mais um pouco para fazer um financiamento, pois as taxas de juros devem continuar em queda pelos próximos meses.
Contrário - O economista Cláudio Fonseca diz que financiar um imóvel em prazos longos não é um bom negócio. Ele sugere que o comprador economize dinheiro para comprar o bem à vista.
\"Comprar imóvel financiado é, com certeza, perder dinheiro. Com as taxas de juros cobradas em prazos tão longos, o cliente no final acaba pagando duas vezes pelo mesmo bem\", explica.
Taxas de empréstimos
Para quem pretende comprar imóvel financiado e tenta encaixar as prestações da casa própria na sua renda mensal existem opções interessantes no mercado. Recentemente, o Bradesco anunciou um corte nos juros de seu plano de financiamento com prestações fixas. A taxa caiu de 14% ao ano para 12,5% ao ano para imóveis de até R$ 350 mil em até 20 anos, ficando próximo das taxas dos planos pós-fixados.
O HSBC financia imóveis por 10 anos a partir de R$ 200 mil, com taxa prefixada de 12,68% ao ano. Já no plano pós-fixado, o juro anual é de 8% mais TR, nos primeiros 3 anos, depois de 10,47% ao ano mais TR, para imóveis de até R$ 100 mil.
No Unibanco, no plano de prestações fixas, o juro é de 14% ao ano, para imóveis de até R$ 350 mil. No financiamento pela TR para imóveis de até R$ 100 mil , a taxa anual fica em 8%, nos primeiros 36 meses, subindo para 12% mais TR, no restante do prazo.
No Santander, os juros prefixados são de 14% para imóveis de até R$ 800 mil, com prazo de financiamento de até 20 anos. Nos planos com reajuste pela TR para imóveis de até R$ 120 mil, o juro é de 7,95% ao ano, nos primeiros 36 meses, subindo para 12% mais TR, no restante do prazo.
Na Caixa Econômica Federal, no plano de 15 anos com juro prefixado, pode-se financiar imóveis de até R$ 130 mil com juros de 12,2%, de até R$ 350 mil com taxa anual de 13,5% e para unidades de valores superiores, o juro será de 13,62%. No plano corrigido pela TR, os juros são de 9,6% mais TR para imóveis de até R$130 mil. Se o valor for até R$ 350 mil, a taxa anual é de 11,4% mais TR.
O Banco do Brasil acabou de entrar nesse mercado. Inicialmente, a instituição financiará em até 15 anos pelo SFH e carteira hipotecária com juros de 10,49% e 12%, mais TR, respectivamente.
